Η στέγη ως κοινωνικό δικαίωμα: Το ευρωπαϊκό στοίχημα της προσιτότητας

του Χρήστου Σταϊκούρα*

Η προσιτή στέγη έχει αναδειχθεί, τα τελευταία χρόνια, σε ένα από τα πιο πιεστικά κοινωνικά ζητήματα της Ευρώπης. Από τις αρχές της δεκαετίας του 2000, οι τιμές των κατοικιών, στις περισσότερες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης, σημείωσαν εντυπωσιακή άνοδο, τροφοδοτούμενη από μια περίοδο χαμηλών επιτοκίων και εύκολης πρόσβασης σε δανεισμό. Η παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2008 προκάλεσε βίαιη ανατροπή: οι τιμές κατέρρευσαν, τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά δοκιμάστηκαν και η στέγη – ένας βασικός πυλώνας κοινωνικής σταθερότητας – επανήλθε στο επίκεντρο της δημόσιας συζήτησης.

Η ανάκαμψη των αγορών κατοικίας ξεκίνησε το 2014 και επιταχύνθηκε στα χρόνια της πανδημίας. Οι αλλαγές στις συνθήκες εργασίας, η εξάπλωση της τηλεργασίας και η ανάγκη για μεγαλύτερους και ενεργειακά αποδοτικότερους χώρους κατοικίας ενίσχυσαν περαιτέρω τη ζήτηση. Από το 2022, η άνοδος των επιτοκίων ανέκοψε προσωρινά την πορεία αυτή, ωστόσο οι τιμές παρέμειναν σε υψηλά επίπεδα, καθώς η προσφορά κατοικιών δεν κατάφερε να συμβαδίσει με τις ανάγκες των πολιτών. Η άνοδος των αξιών ακινήτων έχει ξεπεράσει την αύξηση των εισοδημάτων, περιορίζοντας σημαντικά την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών. Παρά τη σχετική βελτίωση των εισοδημάτων τους σε αρκετά κράτη, το κόστος δανεισμού και τα υψηλά ενοίκια καθιστούν τη στέγη απρόσιτη για μεγάλα τμήματα του πληθυσμού.

Η λειτουργία των αγορών στέγασης επηρεάζεται από μια πολυπαραγοντική αλληλεπίδραση: το επίπεδο εισοδημάτων αλλά και τη συσσώρευση πλούτου, τη διαθεσιμότητα και το κόστος στεγαστικών δανείων, τις ρυθμίσεις χρηματοπιστωτικής σταθερότητας. Παράγοντες όπως το δημογραφικό, η αστικοποίηση, η μετανάστευση, οι αλλαγές στη δομή των οικογενειών, η τηλεργασία και η εξάπλωση των βραχυχρόνιων τουριστικών μισθώσεων επιδρούν καθοριστικά στις αγορές. Εξίσου σημαντικοί παράγοντες είναι η σπανιότητα αστικής γης, η ισορροπία προσφοράς και ζήτησης,  η ανεπάρκεια κοινωνικής κατοικίας, η παραγωγικότητα του κατασκευαστικού τομέα και οι πολεοδομικοί ή περιβαλλοντικοί περιορισμοί. Η φορολογική πολιτική, οι ρυθμίσεις ελέγχου ενοικίων και τέλος η λεγόμενη «χρηματιστικοποίηση» της στέγασης – η είσοδος δηλαδή θεσμικών επενδυτών στις αγορές κατοικίας – έχει επιτείνει τις ανισορροπίες, καθιστώντας τη στέγη αντικείμενο επένδυσης και όχι κοινωνικής πολιτικής.

Είναι προφανές λοιπόν ότι η αντιμετώπιση της επιδείνωσης της προσιτότητας της στέγασης, αποτελεί αφενός ένα πολύπλοκο εγχείρημα, αφετέρου ένα κοινό ευρωπαϊκό πρόβλημα.

Η κρίση της στέγασης δεν αφορά πλέον μόνο τα πιο ευάλωτα κοινωνικά στρώματα, αλλά και τη μεσαία τάξη – τη ραχοκοκαλιά των ευρωπαϊκών κοινωνιών. Πρόκειται για ένα πρόβλημα που αγγίζει τον πυρήνα της καθημερινότητας: τα νέα ζευγάρια αποθαρρύνονται να δημιουργήσουν οικογένεια, οι νέοι δυσκολεύονται να μετακινηθούν για σπουδές, ενώ η πρόσβαση στην εργασία περιορίζεται από το υψηλό κόστος κατοικίας κοντά στα μεγάλα αστικά κέντρα. Η στέγη δεν είναι απλώς οικονομικό αγαθό, αλλά θεμελιώδες κοινωνικό δικαίωμα, συνδεδεμένο με την ισότητα ευκαιριών και την κοινωνική συνοχή. Η έλλειψή της υπονομεύει την κοινωνική κινητικότητα, εντείνει τις περιφερειακές ανισότητες και απειλεί, σε βάθος χρόνου, τη δημογραφική βιωσιμότητα της Ευρώπης.

Είναι προφανές ότι η πολυπλοκότητα των εργαλείων πολιτικής και η κατανομή αρμοδιοτήτων καθιστούν τη χάραξη πολιτικής δύσκολη, αλλά αναγκαία. Κάθε ευρωπαϊκή χώρα άλλωστε είναι αφενός μοναδική, αφετέρου η ένταση αλλά και η αλληλεπίδραση των προαναφερθέντων προσδιοριστικών παραγόντων των τιμών κατοικιών συνθέτουν τη διαφορετικότητα.

Η ελληνική περίπτωση εμφανίζει σημαντικές ιδιαιτερότητες. Περισσότερο από το μισό του οικιστικού αποθέματος της χώρας έχει ανεγερθεί πριν από το 1980, αυξάνοντας σημαντικά  το δυνητικό  κόστος αναβάθμισης αλλά και την ενεργειακή κατανάλωση. Στην πλευρά της προσφοράς εμφανίζεται ουσιαστική και τεχνική έλλειψη κατοικιών, με αποτέλεσμα να δημιουργείται μια διαρκώς επιδεινούμενη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Τεχνική έλλειψη καθώς χιλιάδες ακίνητα είτε έχουν δεσμευθεί μέσω μη εξυπηρετούμενων δανείων, είτε οι ιδιοκτήτες τους – για μια σειρά από λόγους – τα κρατούν κλειστά, με αποτέλεσμα να βρίσκονται εκτός αγοράς. Ουσιαστική έλλειψη, καθώς ο ρυθμός παραγωγής νέων κατοικιών υπολείπεται της ζήτησης. Τέλος, σχεδόν το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών απαιτείται για να καλύψει τις στεγαστικές του ανάγκες, με αποτέλεσμα το κόστος στέγης να γίνεται η μεγαλύτερη οικονομική πίεση για τα ελληνικά νοικοκυριά.

Η Ελληνική Κυβέρνηση έχει αναλάβει τα τελευταία χρόνια μια σειρά παρεμβάσεων για την ανακούφιση των νοικοκυριών. Τα προγράμματα «Σπίτι μου 1» και «Σπίτι μου 2» προσφέρουν χαμηλότοκα δάνεια σε νέους έως 50 ετών για την αγορά πρώτης κατοικίας, με κρατική επιδότηση επιτοκίου. Παράλληλα, δρομολογείται η αξιοποίηση δημόσιων εκτάσεων και ανενεργών στρατοπέδων για την ανάπτυξη συγκροτημάτων προσιτής στέγης, σε συνεργασία με τον ιδιωτικό τομέα. Εισάγεται, επίσης, ο θεσμός της «κοινωνικής αντιπαροχής», που επιτρέπει σε ιδιώτες κατασκευαστές να ανεγείρουν νέες κατοικίες με αντάλλαγμα τη διάθεση μέρους αυτών σε ευάλωτες ή νεότερες κοινωνικές ομάδες, με χαμηλό ενοίκιο. Τα μέτρα αυτά, τα οποία έχουν εφαρμοστεί επιτυχώς και σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, αποτελούν σημαντική βάση για τη δημιουργία μιας ισορροπημένης στεγαστικής πολιτικής.

Η στεγαστική κρίση είναι ένα πρόβλημα που καμία χώρα δεν μπορεί να επιλύσει μόνη της. Η Ευρώπη χρειάζεται έναν συντονισμένο οδικό χάρτη που θα συνδυάζει τη ρύθμιση, τη χρηματοδότηση και την καινοτομία. Στις κεντρικές κατευθύνσεις μιας τέτοιας στρατηγικής μεσοπρόθεσμης και μακροπρόθεσμης απόδοσης μπορούν να ενταχθούν:

• Η χρήση της τεχνολογίας για τη μείωση του κόστους και του χρόνου κατασκευής.
• Η προώθηση της βιομηχανοποίησης και της προτυποποίησης στη δόμηση (π.χ. προκατασκευασμένα συστήματα).
• Η θέσπιση ευρωπαϊκού πλαισίου κατευθυντήριων γραμμών για τη χρήση γης, που θα ενσωματώνει πολιτικές προσιτής κατοικίας στα εθνικά χωροταξικά σχέδια.
• Η εξαίρεση των επενδύσεων σε κοινωνική στέγαση από τους δημοσιονομικούς περιορισμούς του Συμφώνου Σταθερότητας και Ανάπτυξης.
• Η έκδοση ευρωπαϊκών στεγαστικών ομολόγων, που θα επιτρέπουν κοινή και βιώσιμη χρηματοδότηση μεγάλων προγραμμάτων στέγασης.

Για τη χώρα μας απαιτούνται επιπλέον στοχευμένες πρωτοβουλίες: η ανάπτυξη νέων υποδομών εκτός αστικού ιστού, η ταχύτερη ένταξη περιοχών στα σχέδια πόλης, η ενίσχυση των μέσων μαζικής μεταφοράς και η αύξηση του ρυθμού δομικών ανακατασκευών υφιστάμενων κτιρίων. Ιδιαίτερη σημασία θα μπορούσε να έχει η καθιέρωση υποχρεωτικής ενσωμάτωσης ποσοστού προσιτών κατοικιών σε κάθε νέο έργο, καθώς και η δημιουργία «fast-track» διαδικασιών για κοινωνικές κατοικίες. Η απλούστευση των πολεοδομικών και των περιβαλλοντικών εγκρίσεων και η ενίσχυση της συνεργασίας δημόσιου, ιδιωτικού και ακαδημαϊκού τομέα για τη δημιουργία κέντρων καινοτομίας στον κατασκευαστικό κλάδο, θα μπορούσαν να λειτουργήσουν ως καταλύτες για την αναζωογόνηση της αγοράς στέγασης και την ενίσχυση της κοινωνικής συνοχής.
Η αντιμετώπιση της κρίσης στέγασης απαιτεί πολυδιάστατη, συντονισμένη και ρεαλιστική στρατηγική. Η προσιτή κατοικία δεν αποτελεί απλώς εθνικό καθήκον, αλλά κοινή ευρωπαϊκή ευθύνη. Η στέγη δεν είναι προνόμιο των λίγων, αλλά δικαίωμα όλων. Η Ευρώπη οφείλει να μετατρέψει την κατοικία από αντικείμενο επένδυσης σε θεμέλιο κοινωνικής δικαιοσύνης – και να αποδείξει ότι μπορεί να προσφέρει στους πολίτες της ένα σταθερό και αξιοπρεπές πλαίσιο ζωής.

*Ο Χρήστος Σταϊκούρας είναι Καθηγητής του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, Βουλευτής Φθιώτιδας, πρώην Υπουργός Οικονομικών, πρώην Υπουργός Υποδομών και Μεταφορών.

tovima.gr

Το κενό ΦΠΑ (VAT gap) αποτελεί έναν από τους πλέον σύνθετους αλλά και ουσιαστικούς δείκτες αξιολόγησης της λειτουργίας ενός φορολογικού συστήματος. Δεν αποτυπώνει απλώς τη φοροδιαφυγή με τη στενή έννοια, αλλά το συνολικό αποτέλεσμα της φορολογικής συμμόρφωσης, της διοικητικής ικανότητας, της ποιότητας των δεδομένων και της αποτελεσματικότητας των ελεγκτικών μηχανισμών.

Για τον λόγο αυτό χρησιμοποιείται συστηματικά από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή ως εργαλείο συγκριτικής αξιολόγησης μεταξύ των κρατών-μελών της. Ορίζεται ως η διαφορά μεταξύ της δυνητικής φορολογικής υποχρέωσης, δηλαδή των εσόδων που θα εισπράττονταν σε συνθήκες πλήρους συμμόρφωσης, και των πραγματικών εισπράξεων. Περιλαμβάνει απώλειες που οφείλονται σε φοροδιαφυγή, φοροαποφυγή, αφερεγγυότητα, διοικητικά λάθη, αλλά και καθυστερήσεις ή αδυναμίες στην είσπραξη.

Με βάση τα πλέον πρόσφατα στοιχεία της Ευρωπαϊκής Επιτροπής (VAT Gap in Europe – Report 2025), τα οποία δημοσιεύθηκαν την προηγούμενη εβδομάδα, η Ελλάδα κατέγραψε μία από τις σημαντικότερες βελτιώσεις στην Ευρωπαϊκή Ένωση κατά την περίοδο 2019-2023. Συγκεκριμένα, το κενό ΦΠΑ μειώθηκε από 24,0% το 2019 σε 11,4% το 2023, δηλαδή κατά περίπου 12,7 ποσοστιαίες μονάδες.

Μάλιστα, οι προκαταρκτικές εκτιμήσεις δείχνουν περαιτέρω μείωση στο 9,0% για το 2024, γεγονός που ενισχύει την εικόνα μιας σταθερής και διατηρήσιμης καθοδικής πορείας.

Πηγή: Ευρωπαϊκή Επιτροπή

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι η Ευρωπαϊκή Επιτροπή προχώρησε σε αναθεώρηση προς τα κάτω των εκτιμήσεων του κενού ΦΠΑ για τα έτη 2021 και 2022. Η αναθεώρηση αυτή δεν συνδέεται με αλλαγή της μεθοδολογίας, αλλά με τη διαθεσιμότητα πιο ακριβών και επικαιροποιημένων δεδομένων από τις ελληνικές αρχές. Το στοιχείο αυτό έχει διπλή σημασία.

Πρώτον, επιβεβαιώνει ότι η αρχική βελτίωση της επίδοσης της χώρας δεν ήταν αποτέλεσμα στατιστικών παραδοχών, αλλά πραγματικής ενίσχυσης της συμμόρφωσης. Δεύτερον, καταδεικνύει τη βελτίωση της θεσμικής ικανότητας της φορολογικής διοίκησης στη συλλογή, επεξεργασία και αξιοποίηση δεδομένων. Η ποιότητα των διοικητικών στοιχείων αποτελεί προϋπόθεση για κάθε σοβαρή πολιτική καταπολέμησης της φοροδιαφυγής.

Κατά την περίοδο 2019-2023, η κυβερνητική πολιτική στον τομέα της φορολογίας χαρακτηρίστηκε από μια συνειδητή στρατηγική επιλογή: τη μετατόπιση του βάρους από την αύξηση των φορολογικών συντελεστών στη διεύρυνση της φορολογικής βάσης και στη βελτίωση της συμμόρφωσης. Η επιλογή αυτή ήταν κρίσιμη για οικονομικούς και κοινωνικούς λόγους. Η αύξηση των συντελεστών, ιδίως σε ένα περιβάλλον φορολογικής κόπωσης, τείνει να υπονομεύει τη συμμόρφωση και να ενισχύει τα κίνητρα παραβατικότητας.

Αντιθέτως, η βελτίωση της είσπραξης με σταθερούς συντελεστές ενισχύει τη φορολογική δικαιοσύνη και τη δημοσιονομική βιωσιμότητα. Κεντρικός άξονας της πολιτικής αυτής υπήρξε η θέσπιση κινήτρων για την αύξηση των ηλεκτρονικών συναλλαγών. Η διεύρυνση της χρήσης ψηφιακών μέσων πληρωμής περιορίζει την αδήλωτη οικονομική δραστηριότητα, ενισχύει την ιχνηλασιμότητα των συναλλαγών και διευκολύνει τους ελέγχους.

Η διεθνής εμπειρία και η βιβλιογραφία καταδεικνύουν ότι η αύξηση των ηλεκτρονικών πληρωμών συνδέεται άμεσα με τη μείωση της φοροδιαφυγής, ιδίως στον ΦΠΑ. Στην ελληνική περίπτωση, η πολιτική αυτή λειτούργησε συμπληρωματικά με άλλες παρεμβάσεις, ενισχύοντας συνολικά τη φορολογική συμμόρφωση. Επίσης, προωθήθηκε ο ψηφιακός μετασχηματισμός των φορολογικών ελέγχων.

Η μετάβαση από εκτεταμένους, οριζόντιους ελέγχους, σε στοχευμένους ελέγχους βάσει ανάλυσης κινδύνου βελτίωσε την αποτελεσματικότητα της φορολογικής διοίκησης. Η αξιοποίηση εργαλείων ανάλυσης δεδομένων, διασταυρώσεων και αυτοματοποιημένων διαδικασιών επέτρεψε τον έγκαιρο εντοπισμό αποκλίσεων και ύποπτων προτύπων συμπεριφοράς.

Σημαντικό στοιχείο αυτής της προσέγγισης είναι ο προληπτικός χαρακτήρας των ελέγχων. Η γνώση ότι οι συναλλαγές καταγράφονται και αναλύονται συστηματικά λειτουργεί αποτρεπτικά, μειώνοντας την ανάγκη για εκ των υστέρων κατασταλτικές παρεμβάσεις. Ιδιαίτερη βαρύτητα είχε η ψηφιοποίηση της φορολογικής διαδικασίας μέσω της ηλεκτρονικής τιμολόγησης, των ηλεκτρονικών βιβλίων και της ψηφιακής διαβίβασης στην πλατφόρμα myDATA.

Η διασύνδεση των επιχειρηματικών συναλλαγών με τα πληροφοριακά συστήματα της φορολογικής διοίκησης ενίσχυσε τη διαφάνεια και περιόρισε τη δυνατότητα απόκρυψης φορολογητέας ύλης. Τα εργαλεία αυτά συμβάλλουν καθοριστικά στη διεύρυνση της φορολογικής βάσης, στην αύξηση της οικειοθελούς συμμόρφωσης και στην πρόληψη φαινομένων φοροδιαφυγής και φοροαποφυγής.

Παράλληλα, μειώνουν το διοικητικό κόστος τόσο για το κράτος όσο και για τις επιχειρήσεις, δημιουργώντας ένα πιο φιλικό και αποτελεσματικό φορολογικό περιβάλλον. Η μείωση του κενού ΦΠΑ δεν αποτελεί αυτοσκοπό. Όμως, οι πρόσθετοι πόροι που προκύπτουν από τη βελτίωση της συμμόρφωσης επιστρέφουν στην κοινωνία και ενισχύουν κρίσιμους τομείς της δημόσιας πολιτικής, όπως η υγεία, η παιδεία, η άμυνα και ασφάλεια, καθώς και οι υποδομές.

Με τον τρόπο αυτό, η αποτελεσματική είσπραξη των φόρων συνδέεται άμεσα με την ποιότητα των δημόσιων υπηρεσιών και τη συνολική αναπτυξιακή δυναμική της οικονομίας. Σε ένα ευρωπαϊκό περιβάλλον όπου, το 2023, το μέσο κενό ΦΠΑ αυξήθηκε, η ελληνική εμπειρία αποκτά ιδιαίτερη σημασία. Καταδεικνύει ότι η αντιμετώπιση της φοροδιαφυγής δεν είναι ζήτημα συγκυρίας, αλλά αποτέλεσμα θεσμικής ενίσχυσης, ψηφιακού μετασχηματισμού και άσκησης συνεκτικής οικονομικής πολιτικής. Η πρόοδος που καταγράφεται τα τελευταία χρόνια συνιστά ισχυρή βάση για τη συνέχιση των μεταρρυθμίσεων και τη σταθερή σύγκλιση με τις βέλτιστες ευρωπαϊκές πρακτικές.

insider.gr